Vender una finca rústica implica una serie de trámites administrativos, fiscales y legales que deben cumplirse para que la operación sea válida y segura, tanto para el vendedor como para el comprador.
Y es que, a diferencia de las viviendas urbanas, las fincas rústicas pueden estar sujetas a normativas específicas que afectan a su venta. Como por ejemplo, derechos de tanteo y retracto o limitaciones de uso del suelo.
Es por eso que vamos a explicarte cada paso con detalle para que puedas vender una finca rústica con seguridad en España.
Verificar la titularidad y situación registral
El primer aso para vender una finca rústica es comprobar que la finca está correctamente inscrita en el Registro de la Propiedad. Además, los datos de ese registro deben coincidir con la realidad y es importante comprobar que así sea.
Para ello, debes solicitar una nota simple registral. En ella se indican los titulares, las cargas y los límites de la propiedad. También sabrás si existen discrepancias con la realidad.
Por ejemplo, si hay diferencias entre la superficie real y la registrada, por lo que podría ser necesario realizar una corrección catastral antes de la venta.
Obtener la referencia catastral y comprobar el uso del uso
La siguiente parada será en el Catastro Inmobiliario. Este organismo proporciona información sobre la situación física y jurídica de la finca. Así obtendrás la referencia catastral, que es un código único que identifica el inmueble.
Por otro lado, tendrás que comprobar que los límites y superficies catastrales coinciden con los registrales, ya que las diferencias pueden retrasar la operación.
Y, finalmente, deberías verificar también el tipo de uso del suelo para conocer si existen restricciones a su explotación o construcción. Esto es muy importante y podría limitar el uso que quieras darle o tus planes futuros para con la finca.
Pagar las cargas o deudas pendientes
Dentro de los trámites necesarios este es uno de los más importantes. Lo que significa que, antes de la venta, es necesario liquidar cualquier carga o deuda asociada a la finca para evitarte cualquier problema.
Estas cargas podrían ser hipotecas, embargos, impuestos pendientes de pago, etc. Y si la finca tiene un hipoteca, tras el pago, se debe solicitar un certificado de deuda pendiente al banco. Con ese documento se podrá proceder también a su cancelación en el Registro.
Cumplir los derechos de tanteo y retracto
En las fincas rústicas, ciertos organismos y colindantes pueden tener prioridad para la compra antes de que se formalice la venta con un tercero. Los principales son los siguientes:
- La comunidad autónoma. Porque algunas legislaciones autonómicas otorgan a la administración un derecho de adquisición sobre terrenos protegidos.
- Propietarios colindantes. Si la finca es de pequeña extensión (según la comunidad autónoma, menos de 10 hectáreas), los propietarios de terrenos vecinos pueden tener prioridad en la compra.
Y para cumplir con estos derechos, se debe notificar la intención de venta a los organismos correspondientes y esperar el plazo legal antes de proceder con la operación de compraventa.
Firmar un contrato de arras
El contrato de arras es un acuerdo, previo a formalización de la compra, que firman el comprador y el vendedor. Y en dicho contrato se establecen las condiciones de la operación y se suele entregar una señal económica como garantía.
Firmar este contrato de reserva no es obligatorio, pero sí que es recomendable para asegurar la operación antes de la firma definitiva.
Firmar las escrituras ante notario
La firma de las escrituras de compraventa de la finca debe hacerse ante notario. Así, en este acto se formaliza la transmisión de la propiedad y se entrega el pago acordado.
Y es el notario quien verifica que la toda la documentación está en regla, documentación que incluye lo siguiente:
- Escritura pública de la finca.
- DNI o NIE, en su caso, de las partes intervinientes.
- Referencia catastral.
- Certificado de estar al corriente de pagos.
- Justificante del pago del IBI.
Con todas esta documentación se puede proceder a sellar la operación.
Pagar los impuestos correspondientes
Una vez completada la venta, solo faltaría abonar los impuestos que gravan la operación por parte de cada uno, tanto comprador como vendedor.
- El Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas o IRPF. En este caso es el vendedor el que debe declarar la ganancia patrimonial obtenida en la operación en su declaración de la renta.
- Impuesto de Plusvalía Municipal. También corresponde al vendedor y se paga en el ayuntamiento. Este impuesto grava el incremento del valor del suelo rústico desde su compra o la última transmisión.
- El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o ITP. Lo paga el comprador, pero el vendedor debe asegurarse de que este tributo se liquida correctamente para poder hacer el registro correctamente.
Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad
Tras el pago del ITP y para que el comprador sea reconocido oficialmente como el nuevo propietario, se debe inscribir la finca en el Registro de la Propiedad.
Este trámite suele realizarlo el comprador, pero es recomendable que el vendedor verifique que se ha realizado correctamente. También puede solicitar el justificante al comprador.
Y así, paso por paso, es como concluyen los trámites para vender una finca rústica. Pero, si tienes cualquier problema, necesitas asesoramiento o buscas compradores para la tuya, en INMOSLM Pamplona podemos ayudarte con estas y otras operaciones inmobiliarias. Te esperamos.