Si hablamos de contratos de arras, debes saber que hay tres formatos posibles para redactar este documento. No obstante, cada formato tiene unas características específicas que pueden cambiar el proceso y resultado.
¿Por qué un contrato de arras?
Una vez alguien te ha confirmado que quiere comprar tu piso lo más importante es que mantenga su palabra. Por eso firmáis un compromiso y así, tú mantienes el precio pactado y el comprador mantiene su palabra de comprar.
Este sencillo acuerdo es el que se sella tras firmar un contrato de arras. Además, se añaden ciertos detalles como una fecha límite para la firma oficial de las escrituras de compraventa. También se fija una paga y señal que se descuenta del total del piso.
Ese dinero es una garantía y condición, porque si el comprador se arrepiente lo pierde. Y, si el vendedor es el que se echa atrás, debe devolver el doble de lo que el comprador le ha depositado. Esto es lo estándar.
Y en estos acuerdos es en los que radican las principales diferencias entre contratos que vamos a ver con más detalle.
Contrato tipo arras penitenciales
En este tipo de contrato de arras, el de arras penitenciales, sucede básicamente lo que hemos comentado antes. Es, por lo tanto, el más habitual en las operaciones de compraventa de inmuebles.
Cabe destacar, como decíamos, que la única penalización para un comprador que rompe este contrato o que no sigue adelante con la compra de la vivienda, es la pérdida de la señal dada.
Además, el vendedor puede arrepentirse antes de la firma y perdería el doble de la señal aportada por el comprador. De esta forma, el desistimiento es sencillo y sus posibles consecuencias son asumibles para ambas partes. Sin mayores consecuencias posteriores derivadas por el incumplimiento.
Contrato tipo arras confirmatorias
En este tipo de contrato de arras también se entrega una señal económica en el momento de la firma. Pero, este dinero no va a funcionar como indemnización, tal y como pasaba el contrato anterior.
Justo este punto es lo que complica el tipo de contrato de arras confirmatorias. Esto sucede porque sí que se puede reclamar una indemnización por su incumplimiento, pero esta tendría que solicitarse ante un juez y justificarse por daños y perjuicios por la parte afectada.
Seguro que entenderás que esto supone un sustancial retraso en la resolución del contrato. Ya que, el hecho de tener que denunciarlo y dejarlo en manos de la justicia, aporta incertidumbre a la operación.
Y, finalmente, también la parte afectada podría obligar a la otra parte a cumplir con la venta de la propiedad. Pero eso también dependería de la resolución judicial.
Contrato tipo arras penales
Por otro lado, en el contrato de arras penales, de nuevo el capital que se aporta en el momento de la firma funcionará como indemnización ante un incumplimiento. De nuevo encontramos cosas comunes con el contrato de arras penitenciales.
Aunque encontramos nuevas diferencias que no se repiten en otros casos. Por ejemplo, el incumplimiento de un contrato de arras penales puede suponer tener que llevarlo a término.
Es decir, con independencia de recibir una indemnización, que podría modificarse por decisión judicial, eso no significa que no haya que completar la compraventa. Con lo que este contrato podría obligar a las partes a seguir, a pesar de no querer hacerlo.
El inconveniente es de nuevo el tiempo, ya que debería denunciarse el incumplimiento y ponerse en manos de la justicia para su resolución.
¿Qué incluyen los contratos de arras?
Estos son los datos básicos que deben aparecer en este tipo de contratos.
- Datos de la vivienda, su referencia catastral, dirección y otros detalles.
- Datos de las partes implicadas, tanto del comprador como del vendedor.
- De qué tipo de contrato de arras se trata. Esto aparecerá de forma explícita.
- Posibles cargas, como una hipoteca y otros datos que aparezcan en la nota simple registral.
- Cuánto dinero se entrega como señal, ya sea un porcentaje del total de su valor u otra cantidad estipulada entre las partes.
- Por cuánto dinero se vende la vivienda y, descontando la señal, cuánto quedaría pendiente para abonar en el día de la firma de escrituras.
- Fecha máxima en la que las partes se comprometen a materializar la compraventa.
- Detalles respecto a la forma en que las partes se repartirán los gastos y obligaciones derivados de la operación.
Como ves, se trata de documentos sencillos, pero cuyos detalles marcan la diferencia. Por eso en INMOSLM Pamplona te explicaremos con detalle qué es lo que más te conviene y qué tipo de documentos necesitas o te benefician. Nuestro trabajo es ayudarte.